Indennità da esproprio. Non può essere irrisoria, ma neanche mascherare il risarcimento dei danni.

Cassazione, Sezione I, Ordinanza n. 0982 del 2021

A quanto ammonta l’indennità di esproprio per un terreno non edificabile, perché inserito in una sotto-zona non edificabile ( ad esempio destinato a verde pubblico attrezzato), ma che concorre a determinare l’indice edilizio della zona edificabile nel cui perimetro si trova?

Si potrebbe sostenere che il valore di mercato a cui occorre far riferimento è sempre quello del bene agricolo. Oppure che in tale eventualità sia più equo commisurare l’indennità al valore dei terreni edificabili.

Nel caso di specie, una legge della Regione Puglia assegnava l’edificabilità a tutte le aree ricadenti nel perimetro delle zone edificabili, a prescindere dall’edificabilità in sé per sé. In virtù di questa norma, l’espropriato contestava innanzi all’ autorità giudiziaria il quantum dell’indennità liquidata dal Comune, poiché parametrata al valore dei beni agricoli. Il Comune stesso resisteva sostenendo che, essendo il terreno inserito in una sotto- zona non edificabile, l’importo era da considerarsi equo.

La controversia finisce in Cassazione, la quale, con ordinanza, solleva questione di legittimità costituzionale della legge regionale suddetta, nella parte in cui prevede che sono da considerarsi edificabili ” sempre e comunque” tutte le aree ricadenti nelle zone edificabili anche se, isolatamente considerate, non lo sarebbero perché destinate, ad esempio, a verde pubblico. In primis per violazione dell’art. 117 Cost, la quale norma riserva la materia dell’ordinamento civile alla competenza esclusiva dello Stato, tra cui rientra il concetto di edificabilità legale ( che per la legislazione nazionale significa possibilità di edificabilità effettiva in base agli strumenti urbanistici, che non si realizza, evidentemente, con il semplice inserimento del terreno nel perimetro di una zona edificabile). In secondo luogo per violazione dell’art. 3 Cost., in quanto si genererebbe un’evidente disparità di trattamento. Sarebbero indennizzati in maniera equivalente( con indennità parametrata al valore di mercato di bene edificabile) il proprietario di un terreno considerato edificabile e il proprietario di un terreno non edificabile- però inserito nel perimetro urbanizzato ed edificabile-

Evidentemente la decisione della Cassazione trova il presupposto anche nella considerazione che l’indennità da esproprio non deve essere irrisoria, ma neanche una forma di risarcimento danni. Ciò è chiaramente dovuto alla spiccata funzione sociale e collettiva che la proprietà ha nel nostro ordinamento, a differenza del significato sovranazionale ( CEDU) dove è considerata in pratica un diritto fondamentale.

Scarica l’ ordinanza al link qui sotto

Cassazione, Ordinanza n. 0982https://www.cortedicassazione.it/cassazione-resources/resources/cms/documents/9829_04_2021_no-index.pdf9 del 2021

Impugnazione delibere condominiali: Tribunale o Giudice di Pace?

Cassazione Civile, Sez. VI, Ord. n. 15434 del 2020

  • Illegittimo addebito di alcune spese a un condòmino.

Partiamo dal caso in cui un condòmino, leso dalla ripartizione di alcune spese preventivate e approvate che ritiene non competergli ( es. consumi del riscaldamento centralizzato, quando si è dotato di impianto autonomo), decide di impugnare la delibera per ottenerne l’invalidità. Se la quantificazione economica della spesa non supera i 5.000 euro, la competenza è del Giudice di pace, ai sensi dell’art. 7, comma 1, c.p.c., (competenza per valore). Di converso, se la quantificazione economica supera la soglia suddetta, la competenza è del Tribunale, sempre per valore.

Giova chiedersi se, a tal fine ,occorra far riferimento all’importo complessivo delle spese (nell’esempio fatto il totale per tutti i condomini dei consumi del riscaldamento centralizzato), oppure all’obbligazione pecuniaria del singolo condòmino che agisce in giudizio (ovvero la quota di riscaldamento di sua spettanza e contestata).

In favore della prima soluzione si potrebbe argomentare che, in presenza di annullamento della delibera che addossa al condomino alcune spese indebitamente, la conseguenza inevitabile è l’aumento delle spese nei confronti degli altri. Ergo, per determinare la competenza andrebbe valutato l’importo complessivo delle spese (in tale eventualità è più probabile che si superi la soglia dei 5.000 euro, con competenza a giudicare del Tribunale). A sostegno della seconda opzione si potrebbe affermare che per decidere se sussista, o meno, la competenza, occorre aver riguardo al thema decidendum e non al quid disputandum, pertanto il criterio per determinare il valore della controversia, è il quantum della spesa personale contestata dal condòmino che impugna la delibera (in tal maniera, è più facile che non si superi la soglia di competenza del Giudice di pace). La Cassazione nell’ordinanza in esame, abbaccia la seconda conclusione esposta.

  • Invalidità dell’intero deliberato.

Diversa è la soluzione qualora il condòmino lamenti solo vizi formali della delibera ( es. mancata indicazione dei condomini dissenzienti e di quelli favorevoli, nonché l’indicazione delle relative quote millesimali). Premessa la sussistenza dell’interesse ad agire ex art. 100 c.p.c. (è sufficiente che il condòmino voglia la rimozione della delibera per vizi anche solo formali, senza contestare le spese, non essendo necessaria l’incidenza sul suo patrimonio della stessa), appare chiaro che qui la competenza è del Tribunale, in quanto la domanda, non accompagnata dalla richiesta di una somma di denaro, ha valore indeterminabile ( art. 10 c.p.c.).

  • Invalidità dell’intero deliberato e contestuale contestazione dell’addebito di spese

Se il condòmino contesta la delibera sia per vizi formali, sia in relazione ad alcune spese ( stesso petitum, ma diverse causae petendi), la competenza residuale del Tribunale per la domanda sui vizi si estende anche alla domanda contenente l’autonoma doglianza relativa alle spese illegittimamente addebitate, anche se quest’ultima è di valore determinabile e potrebbe rientrare nella competenza del Giudice di pace, se sotto i 5.000 euro (tenendo conto, come testé citato, della singola obbligazione del condòmino agente e non del totale della spesa).