Diritto di prelazione del conduttore e cessione agevolata di beni ai soci. (Cassazione, sent.n. 24223 del 2019)

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Gli artt. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani)., regolano il diritto di prelazione e il diritto di riscatto del conduttore di immobili ad uso non abitativo.

Nel dettaglio,  l’ art. 38 cosi’ recita:Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli”.

Si tratta del diritto di prelazione in favore del conduttore/inquilino quando il locatore intende vendere l’immobile ad uso commerciale. La ratio è quella di garantire il conduttore che esercita un’attività ( anche piccola) e l’avviamento della stessa, che potrebbe essere compromesso dal venir meno del contratto di locazione a seguito di vendita del bene. In tal maniera si dà la possibilità al conduttore di acquistare a sua volta il bene immobile e di essere  preferito a parità di condizioni.

Qualora il locatore non comunichi mediante notifica  l’intenzione di vendere e i dettagli della compravendita, l’inquilino all’oscuro delle intenzioni del proprietario dell’immobile e nell’impossibilità di pareggiare l’offerta (mediante l’esercizio del diritto di prelazione) potrà riscattare il bene entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto.

Il diritto di prelazione e il diritto di riscatto si applicano anche in presenza di cessione agevolata di beni ai soci prevista dalla legge di stabilità del 2016?  In pratica ci si interroga se il conduttore possa lamentare, ad esempio, la mancata comunicazione suddetta della volontà di cedere il bene anche nel caso in cui proprietaria sia una società e il bene sia ceduto ai soci ricorrendo all’istituto della cessione agevolata.

Per la Suprema Corte la risposta è negativa, in quanto la cessione agevolata in esame ha una evidente causa tributaria- di agevolazione fiscale- che si affianca a quella tipica della compravendita. In effetti il legislatore tipizza fortemente tale forma di cessione onerosa, mediante l’indicazione dei potenziali cedenti, cessionari e oggetto della cessione ( la Corte parla di negozio di cessione  “prefabbricato” dalla legge). Se questa è la ratio di tale norma speciale, applicare la previsione generale del diritto di prelazione, la svuoterebbe di significato. E questa non può essere la volontà del legislatore. Ragion per cui il diritto di prelazione del conduttore non è compatibile con la cessione agevolata di beni sociali ai soci. Ciò, naturalmente, vale anche per il diritto di riscatto.

Tale sentenza, a mio parere, esprime la prevalenza del diritto di proprietà sulla tutela dell’avviamento commerciale. Il diritto di proprietà, seppur  non intoccabile, è costituzionalmente tutelato e non può essere limitato se non nei casi espressamente previsti dalla legge. Ne consegue che i limiti di cui agli artt. 38 e 39  della legge del ’78(diritto di prelazione e diritto di riscatto del conduttore) non possono che essere di stretta interpretazione.

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