Contratto preliminare condizionato alla concessione del mutuo ( Cassazione del 2018 n. 22046)

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Quando si sottoscrive un contratto preliminare di compravendita di un immobile, è possibile subordinare la stipula dell’atto notarile alla concessione del mutuo necessario per il pagamento di tutto o di parte del prezzo?

Recentemente la Suprema Corte (con sentenza del 2018 n. 22046) ha confermato tale possibilità.

Il dubbio che potrebbe sorgere è che la condizione sospensiva della concessione del mutuo, in alcuni casi,  possa rientrare nel novero delle c.d condizioni meramente potestative.

Esse sono definite dall’art. 1355 c.c., che così recita: ”  È nulla  l’alienazione di un diritto o l’assunzione di un obbligo subordinata a una condizione sospensiva che la faccia dipendere dalla mera volontà dell’alienante o, rispettivamente, da quella del debitore ”

Il legislatore sanziona con la nullità tali condizioni, poiché non reputa serio che un soggetto ceda un diritto o che  un debitore si assuma un obbligo del tipo : ” pagherò se vorrò”, con totale dipendenza dalla volontà della parte.

Se, ad esempio, il promissario acquirente entra nel possesso dell’immobile prima del contratto definitivo  ( per effettuare lavori di ristrutturazione) si potrebbe sostenere che egli non abbia più interesse a cooperare per l’avveramento della condizione ( concessione del mutuo), rendendo , di tal guisa, il promittente venditore succube della mera volontà del promissario acquirente( condizione meramente potestativa).

In realtà la Cassazione, nella pronuncia in esame, smentisce categoricamente tale assunto, sul presupposto che la condizione sospensiva del preliminare alla concessione del mutuo da parte della banca è una condizione mista( in parte dipende dal caso o dall’opera di terzi e in parte dal promissario acquirente, che si deve attivare per ottenere il prestito).

Se di condizione mista si tratta, per la parte non casuale si applica l’art. 1358 c.c., che impone alle parti, in pendenza di una condizione sospensiva, di comportarsi secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell’altra parte.

Nel dettaglio  il promissario acquirente deve, in buona fede, attivarsi per cercare di ottenere il muto dalla banca( anche se poi la concessione dipenderà da altri situazioni) al fine di cooperare per il raggiungimento del risultato finale, rispettando anche l’interesse della controparte.

Naturalmente la violazione dell’obbligo giuridico di correttezza e buona fede va dimostrato e provato da parte del promittente venditore.

Alla condizione mista si applica anche l’ art. 1359 c.c. ”  La condizione si considera avverata qualora sia mancata per causa imputabile alla parte che aveva interesse contrario all’avveramento di essa “.

Si tratta di una finzione di avveramento della condizione quando la mancata realizzazione della stessa ( nel caso di specie la concessione del mutuo) sia dipesa da dolo o colpa della parte interessata al mancato compimento della condizione( dolo o colpa che il  creditore è tenuto a dimostrare).

Appare chiaro che nel  caso in esame l’art. 1359 ( pur applicabile in via generale alle condizioni miste) non può configurarsi, poiché il promissario acquirente è interessato alla concessione del mutuo( che è l ‘evento dedotto in condizione) non ” tifando” certo per la mancata concessione del prestito.

In conclusione  è valida ed efficace  la previsione che subordina la vendita alla concessione del mutuo per il pagamento del prezzo

 

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