MANCATA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE E DISSIMULAZIONE DI UN CANONE SUPERIORE A QUELLO DICHIARATO Cassazione Civile Sez. Unite, 9 ottobre 2017, n. 23601 . Massima e brevissime considerazioni.

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La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili ne comporta nullità; essa, ove da sola sussistente, consente la produzione degli effetti del contratto con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente. E’ nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; detta nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che solo il patto risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.

Con la recentissima  sentenza in esame, la Suprema Corte ha equiparato la sorte del patto occulto (  con cui si prevede un canone superiore a quello del contratto) prevista  in materia di locazione abitativa e quella non abitativa.

Nel caso di locazione ad uso abitativo la nullità del patto( frutto di simulazione relativa)  è prevista dalla legge, perciò è oggetto di nullità testuale.

Diversamente,  se il contratto di locazione è ad uso non abitativo, la nullità consegue alla violazione di norma imperativa( 1418 c.c.), nello specifico delle norme tributarie.

Sostengono i giudici che il patto con cui si prevede un canone superiore rispetto a quello previsto nel contratto di locazione ha lo scopo di eludere/ evadere il fisco(  quantomeno l’operazione economica nel suo complesso).

Sembrerebbe che  la conclusione superi l’idea che abuso di un diritto( nella specie il diritto al risparmio di spesa) possa comportare solo conseguenze risarcitorie o di inefficiacia e non la nullità, salvi i casi espressamente previsti dalla legge ( nullità testuale) e salvo che non sia la causa stessa del contratto a porsi contro la norma imperativa( nullità strutturale), come sostenuto inizialmente dalla giurisprudenza in materia di  dividend washing e di dividend stripping.

Non è sufficiente  perciò ,l’inopponibilità del patto occulto all’amministrazione finanziaria ( non ritenendosi evidentemente adeguata la sanzione tributaria, la quale sufficienza sarebbe di ostacolo alla nullità virtuale), ma è necessaria la nullità dello stesso, che non viene sanata nemmeno dalla successiva registrazione del patto.

Dalla nullità ex tunc del solo patto occulto, che prevede un canone superiore a quello dichiarato nel contratto di locazione ( il contratto rimane valido) ,dovrebbero conseguire gli effetti restitutori di quanto pagato dal conduttore in attuazione del patto.

 

 

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